如何在美國買新房子

在美國買房子的手續繁雜，尤其是買新的房子。從看房子、選裝潢，到銀行貸款，每一步都要很謹慎，因為這是一大筆金額的投資。

我從學校畢業後在St. Louis找到工作，剛搬過來的第一年因為對環境還不熟悉，所以先租房子。在這一年中，可以慢慢看房子。

我們先在網路上搜尋喜歡的房子，然後下班和周末就到現場去看房。

從一開始看舊的房子，後來到新建地看新房子。前後花了6個月的時間，最後決定買新房子。

雖然有很多能改進的地方，但這是我們第一次在美國買房子，整體來說很滿意現在的居住環境。

希望分享過程中學習到的經驗，幫助你在買房子前有個概念。

買房子的動機

租房子其實很方便，家裡基本設備都有了。如果有東西壞了，只要打電話反應，就會有工人來家裡修理，不用額外付費。

但以下幾點因素，讓我們決定買房子。

• 學區

我們一開始租公寓，離上班的地方很近，只要15分鐘的車程。因為孩子還小，所以沒考慮到學區的問題。搬進去後才發現，我們所在的學區並不理想，為了讓孩子能接受良好的教育，決定搬家 (古代孟母要三遷，我們現在有Zillow)。

• 空間

有小孩子的家庭，住在公寓顯得壅擠。半夜孩子哭鬧，常常會吵到鄰居。小孩子在長大，也需要有地方可以奔跑。美國的房子都有後院，孩子們可以放心地奔跑玩耍。

• 費用

租房子的費用其實跟付房貸差不多，與其每個月把錢拿去付房租，不如拿去繳房貸。如果能買到好學區的房子，房屋增值，也可以當作是長期投資。

新房子或舊房子?

一開始在找房子時，都是看舊房子，因為價錢便宜，而且地下室、陽台都裝潢好了，房子也都有經過裝修，所以看起來很新。

那陣子很愛看HGTV，看別人是如何找房子跟裝修。從節目當中學習到，很多房子的問題是表面上看不到的，例如管線跟地基，且維修費用並不便宜。

如果對房屋很熟悉，知道如何辨識房子的問題，買舊房子是可以省下很多錢。

推薦兩本書，對於想買舊房子的人很有幫助，作者Mike Holmes在HGTV教人如何辨識房子的問題:

• Holmes Inspection: The Essential Guide for Every Homeowner, Buyer and Seller by Mike Holmes
• Make It Right: Expert Advice on Home Renovations by Mike Holmes

我們最終還是決定買新房子，雖然貴了點，但可以省下許多維修的麻煩。

何時看房?

房屋市場最熱的時段是春天，因為小孩子要上學，春天正好趕上學校的註冊。

從下圖可以看到，房屋市場從年初開始增溫，五月至八月的成交比例最高，九月後開始下降一直到年底。

雖然春天賣房子的數量多，相對看房的人也多，折扣就比較少。

RealtyTrac觀察過去15年來超過3200萬筆的交易，發現十月是房價折扣最多的月份，四月則是最少的。

如果是買新房子，折扣最多的時段是新建案剛開始的時候，建地就只有一個貨櫃屋，還沒有樣品屋。另外，還有一種折扣是買已經蓋好的新房子(Inventory Homes)，缺點是裡面的設備跟裝潢都已經完成，沒辦法再變動。

買房要點

我們看房子只掌握以下要點，都符合這些條件才會進行下一步。

1. 學區

第一個要看的，也是最重要的是學區。即使沒小孩，好學區的房子較好脫手，也容易增值。

2. 通勤距離

有些人喜歡住離工作地點近一點的，你願意開多久的車，決定看房的範圍。我喜歡開車，在車上聽Podcast，40分鐘左右的車程都可以接受，所以可以找的範圍就比較廣。

3. 生活機能

確認住家的附近(10分鐘車程)有超級市場、購物中心、加油站、電影院、醫院、公園等。

4. 預算

針對買房的預算，先取得銀行的貸款證明 (Preapproved)。一般來說，每個月的貸款，不要超過稅後收入的三分之一。Zillow提供購屋計算器，只要輸入年收入、每個月的貸款與頭期款，就會計算出可以負擔的房屋價格。

5. 建商評價 (新屋)

如果是買新房子，建商的信譽很重要，可以透過Buyer`s agent或是訪問附近的屋主，了解建商的評價。

房屋貸款種類

美國的房屋貸款有很多種，計算出買房預算後，就可以選擇適合的房屋貸款。

• 固定利息貸款 (Fixed-rate mortgage)

固定利息貸款可以分為10年、15年、20年，最普遍的是30年貸款，利率不變，依照貸款金額，每個月償還一樣的本金加利息。雖然每個月都是付固定的金額，但本金與利息的比例並不一樣，前幾年的利息會付比較多。

• 浮動利息貸款 (Adjustable-rate mortgage)

浮動利息貸款常見的有5/1 ARMs與3/1 ARMs，前幾年的利率很低，但之後會每年調整利率。例如5/1 ARMs，表示前五年的利率維持不變 (通常比Fixed-rate還低) ，第六年後開始每年調整利率，調整後的利率有可能比Fixed-rate還高。

• 聯邦房屋貸款 (The Federal Housing Administration mortgage, FHA)

FHA是聯邦政府擔保的住屋貸款，根據信用分數 (Credit score) ，頭期款最低只要3.5%。但是，如果頭期款低於20%，需要支付另一項保費 (Mortgage Insurance Premium, MIP) ，費用為貸款金額的1.75%，會算在每個月的房屋貸款中，直到貸款與房屋價值比低於78%。

• 只付利息貸款 (Interest-only jumbo loan)

Jumbo loan類似ARM，前幾年只要付利息的費用，但之後會付比較高的本金加利息，一般用於高額的房屋貸款。

信用分數 (credit score) 是申請房屋貸款最重要的指標，會影響可貸款的金額跟利率，建議在申請貸款前不要有影響credit score的動作，例如信用卡負債、申請信用卡、或是大筆金額的進出。

線上搜尋房子

確認以上要點後，接下來開始搜尋適合的房子。

首先搜尋當地的學校排行，登入SchoolDigger.com，在地圖上點選所在的州，這邊以MO為例。

在左邊欄位先點選 Best 10 Schools，假設我們要找好的高中學區，在右邊點選Missouri High School Ranking。

在底下圖表格可以看到West High在MO是排名第一的高中，因為這是州排名，所以還要看City是不是在居住地附近。

點選學校名稱，可以看到學校的詳細資訊，包括老師學生比例、學區的範圍(Boundary)、學生成績、社區的安全性、家庭結構、種族等。點選 View homes for sale near West High，就會帶你到Zillow的網站。

在Zillow網站上，可以看到該學區內所有正在出售的房子，上方可以針對個別需求調整篩選器。如果該學區的房子沒有符合以上要點或是超過預算，就回到SchoolDigger看排名第二的學校，以此類推，直到找到喜歡的房子。接著就可以聯絡agent到現場看房。

房屋經紀人

找一個合得來的買方經紀人(Buyer`s agent) 很重要，agent會帶你去看房、與賣方談判、蒐集資料與處理文件，一開始花點時間找一個適合的agent能讓之後的流程更順利。在Open house或是房屋廣告看到的agent是Listing agent (Seller`s agent) ，是代表賣方的，通常會問你是否有Buyer`s agent，如果Seller`s agent與Buyer`s agent是同一個人，他可以獲得所有的傭金，一般是成交價的6%。

看屋要點

不管是看新屋或是舊屋，到現場看屋，有以下幾個觀察的要點，但在簽約前，還是建議請專家進行詳細的房屋檢查。

1. 附近環境

到現場時，首先查看附近的環境，房子附近有沒有高壓電塔或是基地台? 是不是有鐵路經過? 出入交通是否方便?

2. 外觀檢查

查看屋頂跟外牆是否破損，更換屋頂的費用並不便宜，根據材質的不同，通常屋頂的壽命約為15-20年。

3. 房屋的方位

房子的方向是否有足夠的陽光? 我喜歡坐北朝南的房子，因為不會直接曬到太陽，現在的智慧型手機都有羅盤可以判斷方位。

4. 地下室防潮

地下室如果受潮，家具和物品就會發霉 (mold)，如果地下室還沒完成裝潢，檢查牆壁是否有裂縫，地上是否有水漬的痕跡。如果已經完成裝潢，用感覺是否有濕氣，或是請專家再詳細檢查。

5. 檢查冷氣與暖氣

檢查空調系統是否正常，切換冷氣跟暖氣，查看空調系統的製造日期。

6. 檢查所有門窗

打開與關閉所有門窗，確認可以正常運作。

7. 檢查自來水

打開水龍頭，看水量是否正常，水質是否乾淨，沖水馬桶是否正常運作。

8. 詢問Homeowners` Association(HOA)的費用與規則

社區都有一個委員會在管理，HOA fee是每年繳交給社區的管理費，用來維護社區的公共建設，有些社區的管理費很高，還有些是對建築上的限制。如果房價很低，但HOA費用很高，買下來也並不便宜。

9. 查詢城市規劃

到當地的城市規劃部門 (City of planning department) 詢問附近用地未來的規劃。我們在買新屋時，沒注意到附近的空地規劃，最近才發現空地要建成出租公寓，不僅降低附近的房價，還影響到生活品質。

通常屋主都會有維修清單，可以查看更換或維修了哪些部分。

購買新屋流程

買新屋時，建商給我們一本精美的手冊，裡面說明整個購屋的流程與時間。

1. 申請貸款

可以多比較幾間銀行、信用合作社的貸款利率，建商也有合作的銀行，提供優惠的利率。從申請貸款開始，銀行就會開始查借款人的就業狀況、銀行帳戶、信用紀錄，如果有大筆金額進出，就需要信件解釋。

2. 選擇地點與房型

樣品屋內會有整個建地的地圖 (Lot map)，可以在地圖上看到可用的建地。地圖上會有羅盤，可以判斷房屋的方位。建地根據地點跟大小，會有不同的價格。好的建地很快就被預訂了，選好地段後，需要付訂金保留。

建商提供很多種房型選擇，依照房間的數量，有些建地只能蓋特定的房型，所以要先問清楚那些建地可以蓋。

3. 挑選標準配備樣式

基本房屋的標準配備，如以下清單，可以選擇不同的顏色或款式，樣品屋內通常會有樣本可以參考:

• 外觀顏色: 包含外牆、車庫門、窗戶的顏色
• 櫥櫃的樣式與顏色
• 廚房檯面的樣式: 標準配備是層壓板檯面 (Laminate countertop)
• 地毯樣式
• 插頭的位置: 插頭有固定配額，額外的則須加錢，可以自由選擇位置

我很喜歡看新建地的樣品屋，因為裝潢很漂亮 (還有免費的飲料)。但要注意，你看到這些漂亮的裝潢都是升級過的配備。所以看到房價便宜(建商的廣告)，並不代表就是現在看到樣品屋的價錢，建商給的房價一般都是基本配備，要像樣品屋這麼漂亮，都要再加錢升級。

4. 升級選項

最基本的標準配備蓋好的房子，非常陽春，一般的樣本屋裡都已包含升級選項，以下是需要付費升級的選項:

• 屋頂加高
• 原木地板
• 大理石廚房檯面
• 樓梯造型
• 燈具造型
• 額外的窗戶
• 乾溼分離浴室、按摩浴缸
• 額外的空調系統: 如果是兩層樓，建議每層樓有獨立的空調系統
• 地下室裝潢: 如果不急著使用地下室，建議觀察一段時間後再完成裝潢
• 陽台
• 房門造型
• 廚房電器 (瓦斯爐、微波爐、洗碗機、冰箱)
• 額外的網路與電源插頭

可以升級的選項還很多，簽約時，確認選擇的配備樣式與升級選項都有列在合約上。

5. 施工

簽約後，建商收到銀行的貸款確認信後 (頭期款是付給貸款的銀行)，會有一個與建設公司的會面 (Pre-Construction Meeting)，確認合約上所有選項皆正確，就會開始施工，在美國蓋房子很快，我們房子只花了3個月就蓋好了。

6. 監工

建商歡迎屋主看查工地，所以我們三不五時就跑去工地看進度。我發現在美國蓋房子不怕下雪，但怕下雨，只要下大雨，進度就會變慢。建屋都有時程，建商會註明何時之前完成，如果沒有完成要如何賠償，這些都要白紙黑字寫下來在合約上。監工時記得拍照，尤其是管線的結構，因為這些結構在牆壁隔板放上後就看不到了，有了照片以後就知道牆壁後面的管線是如何配置的。

7. 交屋前檢查

房子蓋好後，建商會安排屋主前往檢查，根據合約上的項目一一檢視，如果發現瑕疵或遺漏，會馬上修補更換。帶著我們檢查的是專案負責人 (Project superintendent) ，對房子非常熟悉，他帶著我們講解管線如何運作，如何關閉水電，如何操作與保養空調設備，解釋保固的規則。如果對房子有任何問題，這是很好的學習機會。

8. 過戶前準備

過戶前需要找好保險公司、聯絡電力與水公司、更換住址、聯絡產權公司 (Title Company)，銀行會計算出最後過戶要支付的尾款，準備好銀行支票 (Cashier`s Check)並確認過戶的日期。

9. 簽約過戶 (Closing)

過戶在Title company進行，要簽的文件非常多，Title company的代表會解說每個文件，完成簽約後就會拿到鑰匙，成功完成交屋!

交屋後注意事項

• 聯繫水、電、瓦斯、電話網路公司

交屋後要聯絡水、電、瓦斯公司，把名字從建商換成自己的。

• 草皮的保養

剛鋪上的草地還沒扎根，一定要時常澆水，不然很容易就死掉了。

• 牆壁保固

牆壁 (Drywall)可能會有掉漆或是裂縫，大部分保固是一年，都可以請工人來修。

• 地下室保固

地下室保固兩年，所以不用急著裝潢，可以先觀察，如果有裂縫或是滲水，要趕快請人來修補，地下室受潮很容易發霉。

• 房屋貸款利率

如果貸款時的利率很高，可以考慮在利率低時重新貸款 (Refinance)，降低每個月的房貸。

買新房子後還有很多工程要完成，例如百葉窗、車庫電動門、陽台、地下室裝潢、原木地板，雖然可以在蓋房子時就升級，但費用並不便宜。在美國最貴的就是人力費用，自己動手DIY，很有趣也能省錢。

人生中的第一間房子不會是完美的，但可以從中學習，了解到自己真正的需求與房子缺乏的配備，在下次購屋時有更好的選擇。