如何在美國買新房子

在美國買房子的手續繁雜,尤其是買新的房子。從看房子、選裝潢,到銀行貸款,每一步都要很謹慎,因為這是一大筆金額的投資。

我從學校畢業後在St. Louis找到工作,剛搬過來的第一年因為對環境還不熟悉,所以先租房子。在這一年中,可以慢慢看房子。

我們先在網路上搜尋喜歡的房子,然後下班和周末就到現場去看房。

從一開始看舊的房子,後來到新建地看新房子。前後花了6個月的時間,最後決定買新房子。

雖然有很多能改進的地方,但這是我們第一次在美國買房子,整體來說很滿意現在的居住環境。

希望分享過程中學習到的經驗,幫助你在買房子前有個概念。

買房子的動機

租房子其實很方便,家裡基本設備都有了。如果有東西壞了,只要打電話反應,就會有工人來家裡修理,不用額外付費。

但以下幾點因素,讓我們決定買房子。

  • 學區

我們一開始租公寓,離上班的地方很近,只要15分鐘的車程。因為孩子還小,所以沒考慮到學區的問題。搬進去後才發現,我們所在的學區並不理想,為了讓孩子能接受良好的教育,決定搬家 (古代孟母要三遷,我們現在有Zillow)。

  • 空間

有小孩子的家庭,住在公寓顯得壅擠。半夜孩子哭鬧,常常會吵到鄰居。小孩子在長大,也需要有地方可以奔跑。美國的房子都有後院,孩子們可以放心地奔跑玩耍。

  • 費用

租房子的費用其實跟付房貸差不多,與其每個月把錢拿去付房租,不如拿去繳房貸。如果能買到好學區的房子,房屋增值,也可以當作是長期投資

新房子或舊房子?

一開始在找房子時,都是看舊房子,因為價錢便宜,而且地下室、陽台都裝潢好了,房子也都有經過裝修,所以看起來很新。

那陣子很愛看HGTV,看別人是如何找房子跟裝修。從節目當中學習到,很多房子的問題是表面上看不到的,例如管線地基,且維修費用並不便宜。

如果對房屋很熟悉,知道如何辨識房子的問題,買舊房子是可以省下很多錢。

推薦兩本書,對於想買舊房子的人很有幫助,作者Mike Holmes在HGTV教人如何辨識房子的問題:

我們最終還是決定買新房子,雖然貴了點,但可以省下許多維修的麻煩。

何時看房?

房屋市場最熱的時段是春天,因為小孩子要上學,春天正好趕上學校的註冊。

從下圖可以看到,房屋市場從年初開始增溫,五月至八月的成交比例最高,九月後開始下降一直到年底。

房子成交趨勢月份

房子成交趨勢月份

雖然春天賣房子的數量多,相對看房的人也多,折扣就比較少。

RealtyTrac觀察過去15年來超過3200萬筆的交易,發現十月是房價折扣最多的月份,四月則是最少的。

房價折扣月份表

房價折扣月份表

如果是買新房子,折扣最多的時段是新建案剛開始的時候,建地就只有一個貨櫃屋,還沒有樣品屋。另外,還有一種折扣是買已經蓋好的新房子(Inventory Homes),缺點是裡面的設備跟裝潢都已經完成,沒辦法再變動。

買房要點

我們看房子只掌握以下要點,都符合這些條件才會進行下一步。

  1. 學區

第一個要看的,也是最重要的是學區。即使沒小孩,好學區的房子較好脫手,也容易增值。

  1. 通勤距離

有些人喜歡住離工作地點近一點的,你願意開多久的車,決定看房的範圍。我喜歡開車,在車上聽Podcast,40分鐘左右的車程都可以接受,所以可以找的範圍就比較廣。

  1. 生活機能

確認住家的附近(10分鐘車程)有超級市場、購物中心、加油站、電影院、醫院、公園等。

  1. 預算

針對買房的預算,先取得銀行的貸款證明 (Preapproved)。一般來說,每個月的貸款,不要超過稅後收入的三分之一Zillow提供購屋計算器,只要輸入年收入、每個月的貸款與頭期款,就會計算出可以負擔的房屋價格。

  1. 建商評價 (新屋)

如果是買新房子,建商的信譽很重要,可以透過Buyer`s agent或是訪問附近的屋主,了解建商的評價。

房屋貸款種類

美國的房屋貸款有很多種,計算出買房預算後,就可以選擇適合的房屋貸款。

  • 固定利息貸款 (Fixed-rate mortgage)

固定利息貸款可以分為10年、15年、20年,最普遍的是30年貸款,利率不變,依照貸款金額,每個月償還一樣的本金加利息。雖然每個月都是付固定的金額,但本金與利息的比例並不一樣,前幾年的利息會付比較多。

  • 浮動利息貸款 (Adjustable-rate mortgage)

浮動利息貸款常見的有5/1 ARMs與3/1 ARMs,前幾年的利率很低,但之後會每年調整利率。例如5/1 ARMs,表示前五年的利率維持不變 (通常比Fixed-rate還低) ,第六年後開始每年調整利率,調整後的利率有可能比Fixed-rate還高。

  • 聯邦房屋貸款 (The Federal Housing Administration mortgage, FHA)

FHA是聯邦政府擔保的住屋貸款,根據信用分數 (Credit score) ,頭期款最低只要3.5%。但是,如果頭期款低於20%,需要支付另一項保費 (Mortgage Insurance Premium, MIP) ,費用為貸款金額的1.75%,會算在每個月的房屋貸款中,直到貸款與房屋價值比低於78%。

  • 只付利息貸款 (Interest-only jumbo loan)

Jumbo loan類似ARM,前幾年只要付利息的費用,但之後會付比較高的本金加利息,一般用於高額的房屋貸款。

信用分數 (credit score) 是申請房屋貸款最重要的指標,會影響可貸款的金額跟利率,建議在申請貸款前不要有影響credit score的動作,例如信用卡負債、申請信用卡、或是大筆金額的進出。

線上搜尋房子

確認以上要點後,接下來開始搜尋適合的房子。

首先搜尋當地的學校排行,登入SchoolDigger.com,在地圖上點選所在的州,這邊以MO為例。

SchoolDigger1

在左邊欄位先點選 Best 10 Schools,假設我們要找好的高中學區,在右邊點選Missouri High School Ranking

SchoolDigger2

在底下圖表格可以看到West High在MO是排名第一的高中,因為這是州排名,所以還要看City是不是在居住地附近。

SchoolDigger3

點選學校名稱,可以看到學校的詳細資訊,包括老師學生比例、學區的範圍(Boundary)、學生成績、社區的安全性、家庭結構、種族等。點選 View homes for sale near West High,就會帶你到Zillow的網站。

SchoolDigger4

在Zillow網站上,可以看到該學區內所有正在出售的房子,上方可以針對個別需求調整篩選器。如果該學區的房子沒有符合以上要點或是超過預算,就回到SchoolDigger看排名第二的學校,以此類推,直到找到喜歡的房子。接著就可以聯絡agent到現場看房。

SchoolDigger5

房屋經紀人

找一個合得來的買方經紀人(Buyer`s agent) 很重要,agent會帶你去看房、與賣方談判、蒐集資料與處理文件,一開始花點時間找一個適合的agent能讓之後的流程更順利。在Open house或是房屋廣告看到的agent是Listing agent (Seller`s agent) ,是代表賣方的,通常會問你是否有Buyer`s agent,如果Seller`s agent與Buyer`s agent是同一個人,他可以獲得所有的傭金,一般是成交價的6%。

看屋要點

不管是看新屋或是舊屋,到現場看屋,有以下幾個觀察的要點,但在簽約前,還是建議請專家進行詳細的房屋檢查。

  1. 附近環境

到現場時,首先查看附近的環境,房子附近有沒有高壓電塔或是基地台? 是不是有鐵路經過? 出入交通是否方便?

  1. 外觀檢查

查看屋頂跟外牆是否破損,更換屋頂的費用並不便宜,根據材質的不同,通常屋頂的壽命約為15-20年。

  1. 房屋的方位

房子的方向是否有足夠的陽光? 我喜歡坐北朝南的房子,因為不會直接曬到太陽,現在的智慧型手機都有羅盤可以判斷方位。

  1. 地下室防潮

地下室如果受潮,家具和物品就會發霉 (mold),如果地下室還沒完成裝潢,檢查牆壁是否有裂縫,地上是否有水漬的痕跡。如果已經完成裝潢,用感覺是否有濕氣,或是請專家再詳細檢查。

  1. 檢查冷氣與暖氣

檢查空調系統是否正常,切換冷氣跟暖氣,查看空調系統的製造日期。

  1. 檢查所有門窗

打開與關閉所有門窗,確認可以正常運作。

  1. 檢查自來水

打開水龍頭,看水量是否正常,水質是否乾淨,沖水馬桶是否正常運作。

  1. 詢問Homeowners` Association(HOA)的費用與規則

社區都有一個委員會在管理,HOA fee是每年繳交給社區的管理費,用來維護社區的公共建設,有些社區的管理費很高,還有些是對建築上的限制。如果房價很低,但HOA費用很高,買下來也並不便宜。

  1. 查詢城市規劃

到當地的城市規劃部門 (City of planning department) 詢問附近用地未來的規劃。我們在買新屋時,沒注意到附近的空地規劃,最近才發現空地要建成出租公寓,不僅降低附近的房價,還影響到生活品質。

通常屋主都會有維修清單,可以查看更換或維修了哪些部分。

購買新屋流程

買新屋時,建商給我們一本精美的手冊,裡面說明整個購屋的流程與時間。

  1. 申請貸款

可以多比較幾間銀行、信用合作社的貸款利率,建商也有合作的銀行,提供優惠的利率。從申請貸款開始,銀行就會開始查借款人的就業狀況、銀行帳戶、信用紀錄,如果有大筆金額進出,就需要信件解釋。

  1. 選擇地點與房型

樣品屋內會有整個建地的地圖 (Lot map),可以在地圖上看到可用的建地。地圖上會有羅盤,可以判斷房屋的方位。建地根據地點跟大小,會有不同的價格。好的建地很快就被預訂了,選好地段後,需要付訂金保留。

建商提供很多種房型選擇,依照房間的數量,有些建地只能蓋特定的房型,所以要先問清楚那些建地可以蓋。

lot map

  1. 挑選標準配備樣式

基本房屋的標準配備,如以下清單,可以選擇不同的顏色或款式,樣品屋內通常會有樣本可以參考:

  • 外觀顏色: 包含外牆、車庫門、窗戶的顏色
  • 櫥櫃的樣式與顏色
  • 廚房檯面的樣式: 標準配備是層壓板檯面 (Laminate countertop)
  • 地毯樣式
  • 插頭的位置: 插頭有固定配額,額外的則須加錢,可以自由選擇位置

我很喜歡看新建地的樣品屋,因為裝潢很漂亮 (還有免費的飲料)。但要注意,你看到這些漂亮的裝潢都是升級過的配備。所以看到房價便宜(建商的廣告),並不代表就是現在看到樣品屋的價錢,建商給的房價一般都是基本配備,要像樣品屋這麼漂亮,都要再加錢升級。

  1. 升級選項

最基本的標準配備蓋好的房子,非常陽春,一般的樣本屋裡都已包含升級選項,以下是需要付費升級的選項:

  • 屋頂加高
  • 原木地板
  • 大理石廚房檯面
  • 樓梯造型
  • 燈具造型
  • 額外的窗戶
  • 乾溼分離浴室、按摩浴缸
  • 額外的空調系統: 如果是兩層樓,建議每層樓有獨立的空調系統
  • 地下室裝潢: 如果不急著使用地下室,建議觀察一段時間後再完成裝潢
  • 陽台
  • 房門造型
  • 廚房電器 (瓦斯爐、微波爐、洗碗機、冰箱)
  • 額外的網路與電源插頭

可以升級的選項還很多,簽約時,確認選擇的配備樣式與升級選項都有列在合約上。

New home

樣品屋

  1. 施工

簽約後,建商收到銀行的貸款確認信後 (頭期款是付給貸款的銀行),會有一個與建設公司的會面 (Pre-Construction Meeting),確認合約上所有選項皆正確,就會開始施工,在美國蓋房子很快,我們房子只花了3個月就蓋好了。

  1. 監工

建商歡迎屋主看查工地,所以我們三不五時就跑去工地看進度。我發現在美國蓋房子不怕下雪,但怕下雨,只要下大雨,進度就會變慢。建屋都有時程,建商會註明何時之前完成,如果沒有完成要如何賠償,這些都要白紙黑字寫下來在合約上。監工時記得拍照,尤其是管線的結構,因為這些結構在牆壁隔板放上後就看不到了,有了照片以後就知道牆壁後面的管線是如何配置的。

construction

  1. 交屋前檢查

房子蓋好後,建商會安排屋主前往檢查,根據合約上的項目一一檢視,如果發現瑕疵或遺漏,會馬上修補更換。帶著我們檢查的是專案負責人 (Project superintendent) ,對房子非常熟悉,他帶著我們講解管線如何運作,如何關閉水電,如何操作與保養空調設備,解釋保固的規則。如果對房子有任何問題,這是很好的學習機會。

  1. 過戶前準備

過戶前需要找好保險公司、聯絡電力與水公司、更換住址、聯絡產權公司 (Title Company),銀行會計算出最後過戶要支付的尾款,準備好銀行支票 (Cashier`s Check)並確認過戶的日期。

  1. 簽約過戶 (Closing)

過戶在Title company進行,要簽的文件非常多,Title company的代表會解說每個文件,完成簽約後就會拿到鑰匙,成功完成交屋!

交屋後注意事項

  • 聯繫水、電、瓦斯、電話網路公司

交屋後要聯絡水、電、瓦斯公司,把名字從建商換成自己的。

  • 草皮的保養

剛鋪上的草地還沒扎根,一定要時常澆水,不然很容易就死掉了。

  • 牆壁保固

牆壁 (Drywall)可能會有掉漆或是裂縫,大部分保固是一年,都可以請工人來修。

  • 地下室保固

地下室保固兩年,所以不用急著裝潢,可以先觀察,如果有裂縫或是滲水,要趕快請人來修補,地下室受潮很容易發霉。

  • 房屋貸款利率

如果貸款時的利率很高,可以考慮在利率低時重新貸款 (Refinance),降低每個月的房貸。我們最近才完成Refinance,我會再寫一篇文章分享,您可以訂閱電子報,發佈時我會通知你。

買新房子後還有很多工程要完成,例如百葉窗、車庫電動門、陽台、地下室裝潢、原木地板,雖然可以在蓋房子時就升級,但費用並不便宜。在美國最貴的就是人力費用,自己動手DIY,很有趣也能省錢。

人生中的第一間房子不會是完美的,但可以從中學習,了解到自己真正的需求與房子缺乏的配備,在下次購屋時有更好的選擇。

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Michael

Michael白天是系統管理員,晚上是分享美國生活的部落客。他熱愛運動與高科技產品,喜歡下圍棋、開車旅行跟釣魚,是三個孩子的爹。你可以到他的個人網站看更多資訊。